经济洞察（第5期）｜3月地产竣工回暖趋势有望延续，二手房挂牌量上升明显

结合国家统计局公布的1-2月房地产开发投资数据，粤港澳大湾区（广东）财经数据中心通过监测相关高频数据发现：

1）3月地产竣工侧有望延续回暖态势，螺纹钢、水泥产需双双运行良好；

(资料图片仅供参考)

2）新房、二手房市场销售表现好于2月，一季度二手房出售挂牌指数较去年四季度上升24.5%；

3）土地成交市场仍处于低迷状态，一线城市韧性较强、三线城市回落较快。

3月水泥需求持续回升

粤港澳大湾区（广东）财经数据中心监测发现，据国家统计局公布，1-2月房地产施工面积、竣工面积、新开工面积同比增速均较去年年底均有较大程度改善，其中施工面积和新开工面积同比增速降幅均大幅收窄，而房地产竣工面积同比增速则较去年12月提升了14.6个百分点，成为房地产开发投资相关指标中首个恢复正值的指标，竣工侧回暖明显。

粤港澳大湾区（广东）财经数据中心分析认为，保交楼工作的推进有效驱动了竣工侧的改善。去年7月以来，在“保交楼”工作任务提出之后又陆续推出包括3500亿保交楼专项借款、2000亿保交楼贷款支持计划等配套措施，一定程度上缓解了部分房企施工的资金压力。而另一方面，从过往历史数据来看，12个月移动平均处理的房地产新开工面积同比一般领先于相同处理的竣工面积同比约29-32个月。过去三年里，2020年6月-2021年3月房屋新开工面积当月同比增速表现良好，在施工资金基本到位的情况下，将有望支撑2023年2月-2023年12月的竣工表现，3月以来的高频数据显示边际改善的势头仍在持续。

竣工项目的持续落地有利于相关原料产业链市场的修复。3月以来，钢材生产持续回温，相关产品开工率持续上行，截至4月11日，最新一周（指4月9日当周，下同）数据显示，全国高炉开工率、主要建材产品螺纹钢开工率分别较2月底扩大了3.3和5.3个百分点至84.3%和49.8%，其中高炉开工率表现好于2019年和2022年同期，螺纹钢3月周均产量水平较上月提升了17.3%；螺纹钢库存水平自3月初以来连续下降，最新一周数据显示，螺纹钢钢厂库存较2月底下降了22.1%，指向螺纹钢市场需求有所修复。值得关注的是，产需共同作用下，螺纹钢市场价格波动相对较小，螺纹钢市场3月周均价格水平高于2月周均价格水平1.7%，但截至3月31日，最新数据显示螺纹钢市场价格有所回落，螺纹钢市场需求改善的延续性需持续观察。

同螺纹钢市场相似，3月以来，水泥市场供需双侧延续改善。据百年建筑网调研数据，3月水泥需求持续回升，全国250家水泥生产企业3月出库量达560.6万吨，周环比提升125.3%。3月以来水泥库容比周均值较上月小幅下降，其中东北地区的库容比下降相对明显，截至4月11日，最新一周数据显示，东北库容比较2月底下降了16.7个百分点。水泥磨机运转率、水泥市场均价均呈现上行趋势，截至4月11日，最新一周（指4月9日当周，下同）数据显示，水泥磨机运转率较2月底扩大了14.3个百分点，水泥价格较2月底上涨了3.3%，需要注意的是，水泥需求的改善与基建项目开工建设也有较大关联。进一步地，地产后周期产品浮法玻璃市场表现整体好于2月，浮法玻璃3月开工率、企业库存及市场价格周均值水平较上月分别变化了0.3个百分点、-6.8%、1.8%。

二手房挂牌量上升明显

从1-2月房地产投资资金来源构成来看，粤港澳大湾区（广东）财经数据中心监测发现，个人按揭贷款和定金及预收款合计占比仍达49.7%，房地产开发资金依然较大程度依赖于下游房产销售回款。

商品房销售较2月回温相对明显。3月以来，30大中城市商品房成交表现整体好于上月，3月周平均成交面积较上月上涨了34.1%，整体表现好于2022年同期，一线、二线、三线城市分别上涨了56.1%、26%、56.9%。与2019年相比，3月周平均成交面积水平已恢复至2019年同期水平的91.2%，其中三线城市恢复偏弱，一线、二线城市分别达同期水平的97.6%、96.9%。

截至4月11日，最新一周数据显示，30大中城市商品房成交有所回落，除三线城市外整体成交表现仍好于2022年同期。粤港澳大湾区（广东）财经数据中心统计了北京、深圳、成都、杭州、南京、厦门、苏州、青岛、南宁、佛山、东莞、扬州、江门、金华等14个代表城市二手房成交数据发现，14城二手房3月周平均成交面积较上月上涨了43.7%，整体好于2019年、2021年和2022年这3年的同期水平。截至4月11日，最新一周数据显示，14城二手房周成交面积较3月均值水平有所回落，但整体仍好于2022年同期，一线城市中深圳、二/三线城市中苏州、东莞、扬州总体表现较好。

粤港澳大湾区（广东）财经数据中心分析认为，3月商品房销售持续回温将有助于缓解房企资金压力。国家税务总局在最近的新闻发布会中表示3月份房地产业销售收入增速进一步回升，同比增长达17.9%。然而，二手房市场销售热度的提升或对新房购买形成部分替代，进一步对房企的资金回款产生影响。二手房近期成交的走强一方面是由于二手住宅“带押过户”等政策的推行简化了二手房交易流程和降低交易成本，有效活跃了二手房市场。

另一方面，粤港澳大湾区（广东）财经数据中心监测发现，开年以来，二手房出售挂牌量经历了一段时期的较为明显的增长，一季度二手房出售挂牌量合计指数较去年四季度上升了24.5%，其中二线、三线城市涨幅较为明显。二手房供给的增加、加上交付时间预期性较好，总体能较好地满足市场上的购置需求。而随着竣工的持续改善，将有助于市场稳定对新房交付的预期，部分如通过二手房置换资金来改善住房环境等需求或会转向新房市场。

土地成交市场延续低迷状态

1-2月房地产开发投资构成显示，土地购置费是支撑地产投资降幅收窄的重要因素，但土地购置费统计的是实际发生额，存在分期计入的现象，因此土地购置费较去年12月同比增速的改善并不意味着当前房企拿地积极性有所提升。高频数据进一步指向土地市场整体仍处于低迷状态。

一方面，从城市维度来看，粤港澳大湾区（广东）财经数据中心监测发现，百城土地3月周平均成交面积较2月下降了22.2%，其中三线城市下降最为明显（下降了26.6%），在同比表现上，百城土地成交整体为2019年、2021年和2022年三年同期平均水平的八成，相比之下，一线城市土地成交韧性相对较强，3月土地周平均成交面积较上月小幅下降了3.9%，且好于2019年同期水平；3月百城土地周平均成交溢价率也仍远不及2019年和2021年同期水平。另一方面，从房企拿地表现来看，据中指研究院《2023年1-3月全国房地产企业拿地TOP100榜》数据显示，2023年一季度，TOP100企业拿地规模同比下降15%，拿地金额则下降近60%，房企端的拿地表现也同样疲软。

粤港澳大湾区（广东）财经数据中心分析认为，土地市场成交的弱表现或指向房企资金压力仍相对较大，新房销售回暖程度和持续性仍待进一步观察。同时，“保交楼”工作的持续推进也会对房企资金配置形成一定约束，尤其对中小型民营房企拿地积极性及后续的投资施工产生影响。据中指研究院统计，50家代表企业内部分化显著，以央国企为代表头部企业1-3月拿地金额及面积显著多于其他代表企业。

出品：粤港澳大湾区（广东）财经数据中心

统筹：周上祺

主笔：陈勇杰，申美怡，梁永文

编辑：周上祺

注：本期分析涉及数据除特殊说明以外，均来自各渠道公开数据、粤港澳大湾区（广东）财经数据中心及合作供应商。

（作者：陈勇杰,申美怡,梁永文 编辑：周上祺）

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